Slechts 32% van de woningzoekers die in 2025 een bod uitbrachten op een woning, ontving na afloop van het verkoopproces een biedlogboek. Dat blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH). De vereniging pleit daarom voor duidelijke en afdwingbare regels voor het biedproces.
Het biedlogboek werd in 2023 ingevoerd als onderdeel van het ‘Verbeterplan vertrouwen in het koopproces’. Het logboek moet inzicht geven in het verloop van het biedproces en het vertrouwen van consumenten vergroten. Volgens VEH gebeurt dat in de praktijk nog onvoldoende.
Hoewel makelaars die zijn aangesloten bij NVM of Vastgoed Nederland verplicht zijn een biedlogboek te verstrekken, ontvangt slechts een minderheid van de bieders dit document daadwerkelijk. Van de mensen die het logboek wel kregen, moest 41% daar eerst actief om vragen.
“Consumenten weten hierdoor niet waar ze aan toe zijn. Zonder duidelijke en afdwingbare spelregels blijft eerlijk bieden afhankelijk van de bereidheid van de makelaar”, zegt Cindy Kremer (foto), algemeen directeur van VEH.
Meldingen over onduidelijke biedpraktijken
Volgens VEH komen via het meldpunt van de vereniging opnieuw signalen binnen over mogelijke misstanden tijdens het biedproces. Zo melden woningzoekers dat zij onder druk zouden zijn gezet met concurrerende biedingen die achteraf niet blijken te bestaan. Ook zouden winnende biedingen regelmatig na de deadline zijn uitgebracht of door de makelaar zijn ingevoerd.
Daarnaast blijken biedlogboeken volgens VEH regelmatig onvolledig te zijn of helemaal niet te worden verstrekt.
Uit het onderzoek blijkt verder dat 60% van de woningzoekers bekend is met het biedlogboek. Van degenen die het ontvangen, bekijkt 87% het document ook daadwerkelijk.
Pleidooi voor uniforme regels
VEH stelt dat niet alleen het biedlogboek zelf voor onduidelijkheid zorgt, maar ook de verschillende biedmethodes die makelaars gebruiken. Vooral systemen waarbij makelaars tussentijds biedingen kunnen inzien, zouden ruimte geven voor beïnvloeding van het proces.
De vereniging pleit daarom voor één uniforme standaard voor het biedproces, gebaseerd op de NTA8061-richtlijn voor biedlogboeken. Daarnaast wil VEH onafhankelijk toezicht en actieve handhaving.
“Wij roepen het kabinet en de Tweede Kamer op om het biedproces wettelijk vast te leggen, met één uniforme standaard voor alle makelaars én handhaving”, aldus Kremer.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
1 reactie
Schaf het biedlogboek af en herstel fatsoenlijk makelen
Het biedlogboek is ingevoerd om meer transparantie te creëren in het koopproces van woningen. In de praktijk heeft het echter vooral geleid tot extra bureaucratie, discussies achteraf en nóg meer wantrouwen richting makelaars. De recente cijfers van Vereniging Eigen Huis bevestigen dat beeld. Slechts een minderheid van de bieders ontvangt daadwerkelijk een biedlogboek en zelfs dan moet men er vaak zelf achteraan. Daarmee is het doel van het systeem feitelijk mislukt.
Misschien moeten we daarom stoppen met ingewikkelde biedsystemen en terugkeren naar gewoon fatsoenlijk makelen.
Een woning is in principe verkocht zodra een verkoper een eerste serieus bod accepteert als basis voor onderhandeling. Vanaf dat moment hoort de woning simpelweg “onder bod” te staan. De verkoper en de betreffende kandidaat-koper proberen vervolgens in rust tot overeenstemming te komen over prijs, voorwaarden en oplevering.
Dat is helder, eerlijk en overzichtelijk.
Komt er uiteindelijk geen overeenkomst? Dan wordt de woning opnieuw actief aangeboden met de mededeling: “open voor bieding”. Vervolgens krijgen andere geïnteresseerden een kans om een bod uit te brengen. Eventueel kan daarbij worden gewerkt met een duidelijke sluitingsdatum en éénmalige bieding.
Zo voorkom je het huidige biedcircus waarbij kandidaat-kopers voortdurend tegen elkaar worden uitgespeeld, biedingen tussentijds worden gepolst en consumenten het gevoel krijgen dat zij onderdeel zijn van een psychologisch spel in plaats van een normale vastgoedtransactie.
Een nette makelaar hoort namelijk niet voortdurend te schakelen tussen bieders om de prijs steeds verder op te drijven. Ook hoort een makelaar niet met vermeende concurrerende biedingen druk uit te oefenen terwijl niemand kan controleren of die biedingen daadwerkelijk bestaan. Dat ondermijnt het vertrouwen veel meer dan het ontbreken van een biedlogboek ooit doet.
Het traditionele systeem had juist duidelijke fatsoensregels:
eerste serieuze bod wordt besproken;
woning gaat onder bod;
onderhandelingen vinden plaats met één partij tegelijk;
geen overeenkomst? Dan krijgt een volgende geïnteresseerde een kans.
Dat geeft rust, duidelijkheid en wederzijds respect.
De huidige praktijk met biedapps, logboeken en digitale veilingsystemen maakt het proces niet eerlijker, maar vooral harder en onpersoonlijker. Bovendien blijft ook een biedlogboek afhankelijk van wat een makelaar zelf invoert. Daarmee ontstaat slechts een administratieve schijn van transparantie.
De oplossing ligt daarom niet in nóg meer regels, toezicht of formulieren, maar in herstel van professionele normen. Gewoon weer normaal makelen: duidelijk, ordelijk en zonder biedspelletjes.