Het is mei 2013 en het zijn moeilijke tijden in de financiële wereld. De huizenmarkt stagneert, op 1 januari is de nieuwe Belastingwet ingegaan en bovendien worden de financieringsmogelijkheden beperkt door aangescherpte regelgeving. Deze ontwikkelingen laten de consument niet koud; hij is terughoudend en pessimistisch.
Binnen dit spectrum doen hypotheekadviseurs hun best de klant zo goed mogelijk te bedienen. Dat is niet eenvoudig, want de nieuwe realiteit vraag om een andere manier van adviseren. Zo zie ik om me heen dat steeds meer hypotheekadviseurs de overstap maken naar totaaladviseur. Een verstandige keuze, want een goed advies bestaat uit méér dan een hypotheek.
Laat ik om te beginnen iets dieper ingaan op de belangrijkste ontwikkelingen in de markt. Allereerst de huizenmarkt: deze komt steeds verder onder druk te staan en herstel wordt voorlopig niet verwacht. Het aantal executieveilingen is het laatste decennium verviervoudigd en de gemiddelde huizenprijs daalt verder. Deze lagen in februari 2013 maar liefst 8,3% procent lager dan in dezelfde maand een jaar eerder. Sinds augustus 2008, toen de prijzen piekten, is de prijsdaling ruim 18%. Bovendien staan op dit moment 700.000 huishoudens onder water. Naar verwachting zal dit aantal eind 2013 oplopen naar in totaal 800.000 huishoudens, wat neerkomt op bijna 25%.
Minder mogelijkheden
Ook de nieuwe Belastingwet heeft veel invloed op ons werkveld. De hypotheekrente is nu alleen nog aftrekbaar bij volledige aflossing binnen 30 jaar met minimaal een annuïtair schema. De ‘Loan to Value’ wordt afgebouwd naar 100% op 1 januari 2019. De afbouw van het maximale aftrektarief met 0,5% per jaar tot het niveau van de 3e schijf. Deze afbouw gaat op 1 januari 2014 in en geldt zowel voor bestaande als voor nieuwe klanten. Bovendien kan de klant door de aanscherpingen van de wet- en regelgeving en gedragscodes niet meer dezelfde financieringsoplossingen krijgen als voorheen.
Al deze ontwikkelingen hebben de afgelopen jaren geleid tot een sterke daling van het consumentenvertrouwen. In februari 2013 stond de indicator op –41 punten. Terwijl we in juni 2007 met +21 punten nog tot de meest optimistische consumenten van Europa behoorden. Dat is natuurlijk niet zo vreemd, want in 2007 leek er ook nog geen vuiltje aan de lucht. Toen was een huis kopen nog heel gewoon. En een hypotheek afsluiten ook. Net als een verbouwing meefinancieren of een tweede hypotheek op je woning nemen. Anno 2013 ziet het er heel anders uit: de consument is kritisch en voorzichtig. Bovendien is hij zich meer en meer bewust van de noodzaak van aflossen en van het risico van een restschuld.
Lang en kort financieren
In een tijd waarin zoveel verandert, moet je wel mee veranderen. In het verleden lag de focus primair op het verstrekken van een hypotheek. Maar er treedt nu een verschuiving op in de advieswereld. We zien dat hypotheekadviseurs zich breder gaan oriënteren en steeds vaker de mogelijkheden van een Consumptief Krediet meenemen in de advisering naar de klant. Dat is een goede ontwikkeling, want een goed advies is méér dan een hypotheek. Het is steeds vaker een combinatie van lang en kort financieren. Ik zal hier een voorbeeld van geven.
Rekenvoorbeeld
Neem de financiering van een restschuld. In het rekenvoorbeeld heeft het echtpaar een restschuld van 23.000 euro. Zij hebben twee opties: ze kiezen voor een hogere hypotheek op basis van Explain of zij kiezen voor een hypotheek van 265.000 gulden en een Consumptief Krediet van 23.000 euro. Optie twee is volgens Credivance het beste advies. Theoretisch is een hogere hypotheek weliswaar mogelijk, maar in de praktijk is het vaak moeilijk te realiseren. Bovendien is het in het belang van de klant dat hij de restschuld zo snel mogelijk aflost. Dat kan met een kortlopende lening en omdat het om een restschuld gaat, is de rente gedurende maximaal tien jaar fiscaal aftrekbaar.
Toekomst vol mogelijkheden
De financiering van een restschuld is slechts één van de situaties waarin een Consumptief Krediet een uitkomst biedt. Ook voor de verbouwing van een woning of voor een nieuwe keuken of badkamer, is het een verantwoord advies. Bovendien heeft de klant meer mogelijkheden als een adviseur het Consumptief Krediet meeneemt in zijn advies; een Consumptief Krediet wordt namelijk verstrekt op basis van inkomen en lasten, en niet op basis van de taxatiewaarde van de woning.
Als ik het zo allemaal bekijk, dan is het geen makkelijke situatie waarin we ons bevinden, maar er zijn zeker nog genoeg mogelijkheden om ons werk goed uit te kunnen voeren.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
