Vastgoed is in Nederland al decennialang een gangbare beleggingscategorie, naast aandelen en obligaties. Toch roept investeren in vastgoed vragen op bij beleggers die deze vorm overwegen: wat houdt het precies in, welke vormen bestaan er, en welke risico’s en zekerheden horen erbij?
Dit artikel behandelt de belangrijkste punten, van direct eigenaarschap tot vastgoedfinanciering als indirecte route.
Wat betekent investeren in vastgoed?
Investeren in vastgoed houdt in dat u geld inlegt met als doel rendement te behalen uit onroerend goed. Dat rendement komt uit twee bronnen: direct inkomen in de vorm van huur, en waardegroei wanneer het vastgoed in waarde stijgt.
Beleggers kunnen op twee manieren in vastgoed beleggen. Bij directe beleggingen koopt u zelf vastgoed, bijvoorbeeld een appartement of bedrijfsruimte. Verhuur is daarbij een veelvoorkomende toepassing.
Bij indirecte beleggingen legt u geld in via een vastgoedfonds. Het beheer en de zekerheden liggen dan bij een professionele partij. U heeft als belegger een vordering of recht, geen direct fysiek bezit.
De voordelen van vastgoed als beleggingsvorm
Bij directe beleggingen bezit u het onroerend goed zelf: een fysiek bezit, verbonden aan een concreet gebouw op een locatie. Voor veel beleggers geeft dat houvast: de waarde is tastbaar, in plaats van abstract.
Enkele eigenschappen die vastgoed voor beleggers aantrekkelijk maken:
Periodiek inkomen: verhuurd vastgoed levert huurinkomen op, dat een regelmatige inkomstenstroom vormt.
Spreiding: vastgoed beweegt over het algemeen niet synchroon met de aandelenmarkt of de markt voor vastrentende waarden, waardoor het een aanvulling vormt binnen een gespreide portefeuille.
Tastbaarheid: het onderpand van de belegging is een fysiek object met een eigen intrinsieke waarde, de waarde die het object zelfstandig vertegenwoordigt, los van eventuele financiering erop.
Mogelijke waardegroei: op de langere termijn kan de waarde van vastgoed toenemen.
Voor beleggers die een alternatief voor spaarrente zoeken, biedt vastgoed een reëel alternatief: het rendement ligt doorgaans hoger dan dat van een spaarrekening, tegenover een ander risicoprofiel.
Risico’s bij vastgoed en vastgoedfinanciering
Zoals bij elke belegging gelden ook hier risico’s, en die verschillen per vorm. Bij directe beleggingen in vastgoed spelen waardedaling en leegstand een rol. De waarde van vastgoed kan zowel stijgen als dalen, afhankelijk van rente, economische omstandigheden en de lokale markt. Zonder huurder vallen bovendien de huurinkomsten weg, terwijl de vaste lasten doorlopen.
Vastgoed is daarnaast minder liquide dan bijvoorbeeld aandelen. De verkoop kost tijd, waardoor u niet altijd op korte termijn bij uw geld kunt. Direct vastgoed vraagt tot slot om actief beheer, met kosten voor onderhoud, verzekering en beheer die het nettorendement drukken.
Bij vastgoedfinanciering liggen de risico’s anders. Het rendement hangt af van de kredietwaardigheid van de partij die de financiering aangaat. Kan deze niet aan de renteverplichtingen voldoen, dan komt het rendement onder druk.
Bij een fondsstructuur hangt de verhandelbaarheid van uw inleg bovendien af van het open-end of closed-end karakter van het fonds. Bij een open-end fonds kunt u op vaste momenten in- en uitstappen. Bij een closed-end fonds ligt uw inleg vast voor de looptijd. Een helder beeld van deze risico’s, per vorm, is nodig om een gefundeerde keuze te maken.
Vastgoedfinanciering als indirecte route
Naast het kopen van vastgoed bestaat er een indirecte vorm waarbij beleggers vastgoed financieren in plaats van het te bezitten. Bij vastgoedfinanciering verstrekt een fonds een lening aan de eigenaar van vastgoed, met dat vastgoed als onderpand. De belegger participeert in het fonds en ontvangt in ruil daarvoor rente over het ingelegde bedrag, maar er is ook een mogelijkheid om direct vastgoed te financieren.
Omdat het rendement uit deze rente komt en niet uit eigenaarschap, profiteert de belegger niet mee van een eventuele waardestijging van het onderliggende vastgoed. Dat voordeel hoort bij direct eigenaarschap.
Bij een vastgoedfinancieringsfonds ligt het praktische beheer niet bij de belegger: de financiering en het beheer van het fonds worden door een professionele partij uitgevoerd. De zekerheid zit in dit geval in een recht van hypotheek op het onderpand. Dit is het recht waarmee de geldverstrekker het onderpand kan uitwinnen als de lener niet aan zijn verplichtingen voldoet.
Bij de beoordeling van deze zekerheid wordt gekeken naar de loan-to-value (LTV), de verhouding tussen de lening en de waarde van het vastgoed. Een lagere loan-to-value betekent een grotere dekking. Dit is een gunstiger verhouding tussen de waarde van het onderpand en de hoogte van de financiering, wat de zekerheid voor de geldverstrekker vergroot.
Sheldon Invest: toegang tot meerdere vastgoedproposities
Binnen dit landschap is Sheldon Invest actief als beleggingsonderneming. Sheldon Invest beschikt over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) als beleggingsonderneming (artikel 2:96 Wft) en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB).
In die hoedanigheid treedt de organisatie op als plaatsingsagent voor meerdere fondsen op het gebied van vastgoed en vastgoedfinanciering. Plaatsingsagent wil zeggen dat Sheldon Invest de participaties namens de fondsen aanbiedt aan beleggers. Tot de fondsen behoren het Vastgoed Financiering Fonds, het 1e Hypotheek Fonds en het Zilver Wonen Fonds.
Voor deze vorm van vastgoedfinanciering is met name het Vastgoed Financiering Fonds relevant. Het fonds financiert uitsluitend verhuurd commercieel bestaand Nederlands vastgoed. Enkele kenmerken van het fonds op een rij:
Verwacht rendement: 6,5% per jaar, uitgekeerd per maand (prognose, geen garantie).
Zekerheid: recht van eerste hypotheek op het onderpand, notarieel vastgelegd en ingeschreven in het kadaster.
Loan-to-value: altijd onder de 70%.
Open-end karakter: beleggers kunnen per kwartaal in- en uitstappen.
Minimale deelname: €100.000.
Het fonds zelf staat niet onder toezicht van de AFM of DNB; dat toezicht geldt voor Sheldon Invest als beleggingsonderneming. Dit onderscheid is van belang bij het beoordelen van de propositie.
Een afgewogen keuze
Investeren in vastgoed kent verschillende vormen, van direct eigenaarschap tot indirecte deelname via een vastgoedfonds. Welke vorm aansluit, hangt af van het beschikbare kapitaal, de gewenste betrokkenheid en het risicoprofiel dat bij de belegger past.
Sheldon Invest richt zich op het transparant informeren over de mogelijkheden binnen vastgoed en vastgoedfinanciering, geeft inzicht in de volledige propositie en beantwoordt persoonlijke vragen rechtstreeks.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
