De Nederlandse huizenmarkt blijft krap, ook nu beleggers op grote schaal huurwoningen verkopen. Dat blijkt uit het nieuwe Kwartaalbericht Woningmarkt van RaboResearch.
De extra instroom van woningen leidt tot een afvlakking van de prijsstijging, maar van een brede afkoeling is geen sprake. Voor 2025 rekent RaboResearch op een gemiddelde prijsstijging van 8,8%, gevolgd door 4,8% in 2026 en 5,5% in 2027. Omdat de huizenprijzen harder stijgen dan de cao-lonen, verslechtert de betaalbaarheid verder.
Volgens huizenmarkteconoom Stefan Groot zijn in de eerste drie kwartalen van 2025 ruim 30.000 woningen méér te koop gezet dan in dezelfde periode een jaar eerder, een stijging van 19%. Deze zogenoemde uitpondgolf heeft de prijsontwikkeling getemperd: bestaande koopwoningen waren in oktober 6,6% duurder dan een jaar eerder, terwijl begin dit jaar nog sprake was van dubbele groeicijfers.
RaboResearch verwacht dat de verkoopgolf van huurwoningen later dit jaar afneemt, mede doordat de Wet betaalbare huur en de beperking van tijdelijke contracten sinds juli 2024 van kracht zijn. Tijdelijke contracten mogen maximaal twee jaar duren, waardoor vooral particuliere beleggers vanaf de zomer minder kunnen verkopen. Bij huurders met een vast contract is verkoop lastiger en moet worden gewacht tot het contract wordt opgezegd. Dit drukt volgens Groot het aantal transacties en remt de prijsgroei geleidelijk verder af.
Minder transacties en regionale verschillen
Voor 2025 verwacht RaboResearch 240.000 transacties van bestaande koopwoningen, circa 34.000 meer dan vorig jaar. Voor 2026 is de verwachting 227.000 woningtransacties. Dat is iets lager dan eerder voorzien, onder meer doordat het aantal nieuwbouwwoningen achterblijft. Minder opleveringen betekenen minder doorstroming op de markt voor bestaande woningen.
De regionale verschillen zijn groot. De hoogste prijsstijgingen worden verwacht in Delfzijl en omgeving, met gemiddeld 13%. In het westen van het land en in Flevoland valt de stijging lager uit. In de regio Amsterdam bedraagt de prijsstijging naar verwachting circa 5%, mede door de omvangrijke verkoop van huurwoningen.
Betaalbaarheid onder druk
Starters profiteren slechts beperkt van het extra aanbod. Ex-huurwoningen zijn weliswaar goedkoper dan andere koopwoningen, maar huishoudens onder de 35 jaar die nu huren in het midden- of dure segment komen volgens RaboResearch gemiddeld 120.000 euro tekort om zo’n woning te financieren. De betaalbaarheid verslechtert verder doordat inkomens onvoldoende meegroeien met de huizenprijzen.
Ook vanuit de bouwsector is geen snelle verlichting te verwachten. Hoewel meer vergunningen worden afgegeven, stokt de oplevering van nieuwbouwwoningen. Een aanzienlijk deel van de geplande bouwprojecten kampt met bezwaar- en beroepsprocedures, waardoor projecten vertragen. Hierdoor blijft de krapte op de woningmarkt voorlopig bestaan.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
