Een verruiming van de leennormen voor huizenkopers is onwenselijk, omdat dit kan leiden tot hogere biedingen, hogere schulden en extra risico’s voor huishoudens en financiële instellingen. Ook zouden de huizenprijzen hierdoor verder worden opgedreven.
Dat concluderen de AFM en DNB in hun jaarlijkse monitor over hypothecaire leennormen en financiële stabiliteit (PDF). Hoewel een verruiming wordt afgeraden, vinden DNB en AFM een verlaging van de LTV-limiet op dit moment evenmin verstandig. In Nederland mogen huizenkopers in beginsel maximaal 100% van de woningwaarde lenen.
Een lagere LTV-limiet zou de risico’s voor de financiële stabiliteit weliswaar beperken, maar zou starters nu nog verder op achterstand zetten in een krappe woningmarkt. In een toekomstig evenwichtiger woning- en huurmarkt kan een lagere LTV volgens de toezichthouders wél bijdragen aan meer stabiliteit.
Starters lenen maximaal
Vooral starters hebben het moeilijk op de koopmarkt. Door de sterk gestegen huizenprijzen moeten zij steeds vaker maximaal lenen om een woning te bemachtigen. Daarmee nemen hun schulden en kwetsbaarheid toe, bijvoorbeeld bij inkomensverlies of een daling van de huizenprijzen.
Uit de monitor blijkt dat starters gemiddeld 92% van hun maximale LTI benutten, tegenover 83% bij doorstromers. Meer dan de helft van de starters sluit bovendien een hypotheek af met een LTV boven de 90%.
Huizenprijzen stijgen sneller dan inkomens
Sinds medio 2023 zijn de huizenprijzen met 21% gestegen, terwijl de inkomens in dezelfde periode met 14% toenamen. In 2025 werd bij bijna 75% van de woningtransacties boven de vraagprijs geboden.
De totale hypotheekschuld bedraagt inmiddels net geen 80% van het bruto binnenlands product, aanzienlijk hoger dan het eurozonegemiddelde van circa 50%.
Hoewel huiseigenaren sinds 2013 minder kwetsbaar zijn geworden door stijgende woningwaarden en dalende gemiddelde LTV’s, wijzen DNB en AFM erop dat de LTV’s en LTI’s van nieuwe leningen weer oplopen. Daarmee blijven risico’s voor de financiële stabiliteit bestaan.
Aflossingsvrij blijft aandachtspunt
Het aandeel aflossingsvrije hypotheken daalt, maar maakt nog altijd bijna 40% uit van de totale hypotheekschuld. Deze leningen kennen doorgaans een lage LTV, maar worden in andere opzichten als risicovoller beschouwd.
Kredietrisico’s voor banken blijven met 0,8% niet-presterende leningen beperkt. Wel is het aandeel hypotheken dat als risicovoller wordt aangemerkt recent toegenomen, mede door aangescherpt beleid rond aflossingsvrije leningen.
Brede aanpak nodig
Om zowel de woningmarktproblemen als de stabiliteitsrisico’s te verminderen, pleiten DNB en AFM voor een brede beleidsmix. Daarbij noemen zij onder meer het verder afbouwen van fiscale stimulering van het eigenwoningbezit en het vergroten van het woningaanbod.
Volgens de toezichthouders kan alleen een samenhangende aanpak bijdragen aan minder schuldopbouw én een stabieler financieel systeem.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
