Waar een huishouden met een doorsnee (mediaan) inkomen in 2015 nog een hypotheek kon krijgen voor de doorsnee woning, komt datzelfde huishouden in 2024 gemiddeld meer dan 100.000 euro tekort. Dat blijkt uit de eerste Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt (PDF) van het Centraal Planbureau (CPB).
De monitor wordt voortaan jaarlijks gepubliceerd en is opgesteld op verzoek van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Financiën. De uitkomsten moeten worden meegewogen bij het vaststellen van de wettelijke leennormen. Tegelijkertijd publiceren AFM en DNB hun Monitor leennormen en financiële stabiliteit.
Slechts 21% van koopwoningen bereikbaar
Huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar veel harder gestegen dan inkomens en maximale hypotheekbedragen. Daardoor is het aandeel koopwoningen dat met een hypotheek bereikbaar is voor een huishouden met een doorsnee inkomen gedaald van 61% in 2015 naar 21% in 2024.
In de vier grote steden is nog maar 18% van de koopwoningen betaalbaar voor een doorsnee huishouden. Om een gemiddelde koopwoning te financieren is inmiddels bijna een inkomen van twee keer modaal nodig.
Groter beroep op eigen vermogen
Huishoudens kopen steeds vaker een woning die duurder is dan hun maximale leencapaciteit. Het verschil tussen koopprijs en maximale hypotheek is sinds 2015 verdubbeld en bedraagt in 2024 gemiddeld 100.000 euro. Kopers vullen dit gat met spaargeld, overwaarde of financiële steun van familie.
Vooral jonge huishoudens beschikken daar vaak niet over. Bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen heeft minder dan 10.000 euro spaargeld. In regio’s waar de koopwoningmarkt het minst toegankelijk is, hebben kopers relatief vaak vermogende ouders.
Meer bouwen en fiscale prikkels afbouwen
Volgens het CPB kent zowel het aanscherpen als het versoepelen van leennormen nadelen. Strengere normen maken kopen lastiger, terwijl soepelere normen kunnen leiden tot hogere huizenprijzen en grotere risico’s voor de financiële stabiliteit.
Om de toegankelijkheid structureel te verbeteren is volgens het CPB vooral beleid nodig dat het woningaanbod vergroot en fiscale voordelen voor de eigen woning afbouwt. Meer bouwen en beter benutten van de bestaande voorraad – bijvoorbeeld via woningsplitsing – kan het aanbod vergroten. Tegelijkertijd drijven fiscale regelingen zoals de hypotheekrenteaftrek en het lage eigenwoningforfait de prijzen op; afbouw daarvan kan de vraag temperen en zo bijdragen aan een toegankelijkere koopwoningmarkt.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
