In een wereld met schommelende rentes, nieuwe regelgeving en geopolitieke onrust, laat de woningmarkt zich niet zomaar voorspellen. Waar eerdere edities van Beterweters Blikken Vooruit nog draaiden om richting en bandbreedtes, staat 2026 vooral in het teken van onzekerheid.
De Beterweter-experts Paul Bänziger, Alex Erlings, Harrie-Jan van Nunen en Lianne Hans. In het midden dagvoorzitter Astrid Joosten.
In de studio van Centraal Beheer in Apeldoorn namen ook dit jaar weer vier experts plaats aan tafel bij presentatrice Astrid Joosten. Naast de bekende gezichten van Paul Bänziger, Alex Erlings en Harrie-Jan van Nunen, schoof Lianne Hans deze editie voor het eerst aan. Zij is onderzoeker woningmarkt bij het Kadaster en neemt vanaf deze editie het stokje over van Paul de Vries. Net als haar gepensioneerde collega brengt Lianne Hans een datagedreven invalshoek in het debat. Met haar modellen en grafieken probeert zij grip te krijgen op een markt die zich volgens haar juist steeds moeilijker laat vangen in cijfers.
De centrale vraag aan tafel is onveranderd: wat gaan de woningprijzen, het hypotheekvolume en de hypotheekrente dit jaar doen en welke impact heeft dat op het werk van de hypotheekadviseur?
Voorspelbaarheid neemt af
Al vroeg in de uitzending wordt duidelijk dat waar voorheen nationale factoren zoals beleid, inkomens en woningbouw de boventoon voerden, de markt nu sterk wordt beïnvloed door internationale ontwikkelingen. Geopolitieke spanningen, onzekere energieprijzen en veranderende kapitaalstromen drukken steeds meer een stempel op de renteontwikkeling en de funding.
Harrie-Jan van Nunen, voorzitter SEH en directeur van Orange Credit, schetst hoe grillig de markt inmiddels is geworden. “Dan kijk je om 9.00 uur en 15.00 uur hoe de internationale rentestandaard zich ontwikkelt en zie je gewoon dat er in een tijdbestek van een aantal uren 20 tot 30 basispunten verschil in zit. Stijgingen die we al lang niet meer gezien hebben. Dat soort dingen zijn echt kenmerkend voor de huidige markt.”
Waar adviseurs voorheen konden bouwen op een zekere stabiliteit, moeten zij nu omgaan met snelle veranderingen en onvoorspelbare bewegingen. Alex Erlings, financieel planner bij Myla Finance, wijst op het domino-effect van internationale ontwikkelingen. “Als de olieprijs stijgt, dan werkt dat door in alles. Het duurt drie tot zes maanden voordat dat effect volledig in de economie zit. De komende maanden gaan allesbepalend zijn voor de economische ramingen en de voorspellingen die wij hier vandaag doen.”
Waar Erlings vooral kijkt naar het gedrag van kopers, benadrukt Hans juist hoe lastig de markt nog te modelleren is. Vanuit haar rol als onderzoeker kijkt zij naar de grenzen van voorspelbaarheid. De traditionele modellen laten volgens haar steeds vaker hun beperkingen zien. “Ik noem het wel de Trump-factor”, doelend op onvoorspelbare geopolitieke invloeden die lastig te vangen zijn in data. Daarmee onderstreept Hans dat de onzekerheid niet alleen gevoeld wordt, maar ook zichtbaar is in de cijfers.
Bänziger plaatst die onzekerheid nadrukkelijk in een bredere financiële context. Volgens hem wordt de hypotheekmarkt steeds afhankelijker van internationale kapitaalstromen. Wat er op de wereld gebeurt, heeft direct invloed op de beschikbaarheid en prijs van geld voor hypotheken. Daarmee verschuift de discussie van alleen woningmarkt naar een bredere financiële werkelijkheid.
Structurele krapte
Ondanks alle onzekerheid blijft het woningtekort de dominante factor. Hans onderbouwt dat nadrukkelijk met cijfers. Die laten zien dat de krapte geen tijdelijk fenomeen is, maar een structureel probleem dat de markt blijft domineren. Meer inwoners, meer eenpersoonshuishoudens en een toenemende scheidingsgraad zorgen voor extra vraag naar woningen, merkt Erlings op. “Als je niet in dat tempo bijbouwt, dan wordt het probleem alleen maar groter.”
Woningprijs kent een grens
Dat woningprijzen blijven stijgen, staat nauwelijks ter discussie. De vraag is vooral hoe lang dat nog houdbaar is. Bänziger benoemt de ongemakkelijkheid van de huidige prijsniveaus en plaatst die in perspectief. “Het wordt steeds moeilijker voor mensen om een woning te financieren. Kijk je naar de prijzen dan zijn het toch wel hele gekke bedragen tegenwoordig.” Tegelijkertijd relativeert hij de discussie door te wijzen op het mechanisme achter prijsstijgingen: “De loonstijging die je krijgt zit vaak al in de koopprijs. Die zal dus altijd stijgen.”
Toch ontstaat aan tafel het idee dat de grens in zicht komt. Van Nunen: “Er zit wel een limiet aan wat consumenten willen betalen.” Maar die grens is niet statisch, nuanceert Erlings. “Je moet niet naar een absoluut maximum kijken. Uiteindelijk willen mensen wel wonen.” De prijsstijging zet door, maar wordt minder vanzelfsprekend en meer afhankelijk van economische omstandigheden, renteschommelingen en het consumentenvertrouwen.
Normalisatie hypotheekmarkt
Na het uitzonderlijke jaar 2025 verwachten de experts een omslag. De sterke groei werd volgens Erlings vooral gedreven door het aantal transacties. “Als je maar genoeg woningen verkoopt, dan heb je ook een groot volume.” Een belangrijke katalysator was de verkoop van huurwoningen door beleggers. Die extra transacties zorgden tijdelijk voor een flinke impuls in de hypotheekproductie. Hans ziet dit als een tijdelijk effect: “De verwachting is wel dat het iets opdroogt.” Pieken in de markt zijn steeds vaker het gevolg van tijdelijke factoren, niet van structurele groei.
Tegenover de lagere aantallen staan de hogere woningprijzen, die weer zorgen voor grotere leenbedragen. Dat dempt de daling in volume, maar compenseert deze waarschijnlijk niet volledig. Bänziger plaatst nog een kanttekening bij de houdbaarheid van de volumes. Volgens hem is niet alleen de vraag bepalend, maar ook de beschikbaarheid van kapitaal. In een onzekere wereld kunnen beleggers terughoudender worden, wat direct invloed heeft op de hypotheekmarkt.
Hypotheekrente onzekere factor
De hypotheekrente is volgens alle experts onvoorspelbaarder geworden dan ooit. Niet alleen door economische factoren, maar vooral door de geopolitieke ontwikkelingen. Van Nunen wees al op de extreme volatiliteit. Bänziger kijkt daarbij nadrukkelijk naar de kapitaalmarkt en de rol van beleggers. Volgens hem concurreren hypotheken met andere investeringscategorieën, waardoor verschuivingen in kapitaalstromen direct effect hebben op de rente.
Erlings schetst een scenario waarbij de rente nog een keer echt hard gaat stijgen, gevoed door inflatie en stijgende energieprijzen. Centrale banken kunnen dan gedwongen worden om de rente verder te verhogen, met directe gevolgen voor de betaalbaarheid. Hans benadrukt vooral hoe lastig dit nog te modelleren is. De bandbreedte die zij schetst ligt grofweg tussen 2 en 5 procent en illustreert hoe groot de onzekerheid is. De rente is daarmee niet langer een stabiele basis, maar een variabele die continu kan veranderen.
Rol adviseur groeit
In een markt met zoveel onzekerheden groeit de rol van de adviseur. Waar het vak voorheen sterk productgedreven was, is het opgeschoven naar begeleiding en regie. Adviseren betekent steeds vaker omgaan met onzekerheid en het vertalen daarvan naar concrete keuzes. Van Nunen benadrukt het belang van proactief handelen aan de adviestafel: “Vul het niet in voor je klant, maar ga met je klant in gesprek.” Erlings brengt het terug naar de kern van het vak: “Uiteindelijk zit er iemand bij je aan tafel met de vraag of iets wel of niet kan.”
Hypotheekrenteaftrek
De discussie over hypotheekrenteaftrek laat zien hoe ingewikkeld het systeem is geworden. “We hebben een tanker die richting 2031 vaart en niemand weet hoe het eruitziet”, waarschuwt Van Nunen. Aan tafel overheerst het gevoel dat het momentum voor hervorming is gemist. Bänziger: “Dit hadden we een paar jaar eerder moeten doen toen de rente een stuk lager was.” De hogere rente maakt politieke keuzes lastiger en de impact direct voelbaar. Van Nunen: “Het systeem is ingewikkeld. Consumenten weten het niet, adviseurs weten het niet en onze toezichthouder zegt: doe maar naar beste weten.”
Hans kijkt minder vanuit beleid en meer vanuit gedrag en data. Zij wijst erop dat veranderingen in het systeem altijd tijd nodig hebben om zichtbaar te worden in de cijfers en dat onzekerheid in regelgeving direct doorwerkt in het gedrag van consumenten.
Adviseurs in het land
Razende reporters Jasper Koenraads en Ed de Vries spraken de hypotheekadviseurs in het land. De digitale rondgang laat een minder eenduidig beeld zien. Het woningtekort wordt breed erkend, maar tegelijkertijd zien adviseurs dat de markt verandert. “Waar je eerder dertig bezichtigingen had, zijn het er nu soms nog maar één of twee.” Ook bij het hypotheekvolume lopen de verwachtingen uiteen. Minder transacties tegenover hogere bedragen maken het lastig om een duidelijke richting te bepalen. Voor de hypotheekrente geldt hetzelfde. Veel adviseurs hopen op stabilisatie, maar erkennen dat internationale ontwikkelingen dit jaar bepalend zijn.
Onder de adviseurs is een breed gedragen verwachting dat woningprijzen in 2026 opnieuw zullen stijgen. Daarbij worden regionale verschillen nadrukkelijk benoemd. Zo wordt verwacht dat prijsstijgingen buiten de Randstad mogelijk afvlakken, terwijl stedelijke gebieden onder druk blijven staan. “In Brabant of de regio Eindhoven zal het wel meevallen, maar in de Randstad zie je nog steeds overbiedingen”, aldus een van de adviseurs. Kopers lijken kritischer en maken soms een pas op de plaats, zeker in combinatie met oplopende rente en economische onzekerheid.
Wat vooral opvalt, is dat de adviseurs in het land minder stellige uitspraken doen dan de experts aan tafel. Hun verwachtingen liggen vaak dichter bij het midden en zijn voorzichtiger geformuleerd.
Winnaar Beterweters Award 2025
Een vast onderdeel van het event is de uitreiking van de Beterweters Blikken Vooruit-award. Dit jaar gaat de prijs naar adviseur Baldwin Stuvel van Finenzo Zaanstad – Koog aan de Zaan. Zijn voorspelling kwam het dichtst bij de werkelijkheid en daarom mag hij zich een jaar lang de ‘Beterweter’ noemen. Zijn eerste reactie onderstreept meteen de uitdaging voor dit jaar. “Ik denk dat het dit jaar heel moeilijk te voorspellen is met alles wat er gebeurt. Je merkt het ook in de praktijk. Soms is het rustiger, maar zodra de zon begint te schijnen, zie je dat er beweging komt en trekt de markt ook weer snel aan.”
Durf jij het aan?
Samenvattend kunnen we concluderen dat de woningmarkt blijft draaien. Onder de oppervlakte verschuift echter het speelveld. Niet langer bepalen alleen schaarste en vraag de richting, maar steeds vaker externe factoren zoals rente en kapitaalstromen. Dat maakt voorspellen complexer en advies belangrijker dan ooit. Want juist in een markt met minder zekerheden groeit de behoefte aan duiding.
Durf jij het aan om een voorspelling te doen voor 2026? Klik hier en geef je voorspelling door. Dat kan nog tot 1 juli. Misschien win jij dan volgend jaar de Beterweters Blikken Vooruit-award en mag je jezelf een jaar lang de ‘Beterweter’ noemen.
Voorspelling 2026
Volgend jaar zullen we weten wie van de experts aan tafel het bij het rechte eind heeft gehad en welke adviseur zich de winnaar mag noemen van de felbegeerde Beterweters Blikken Vooruit-award 2026.
Wat wordt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2026?
- Paul Bänziger: 505.000 euro
- Harrie-Jan van Nunen: 503.000 euro
- Adviseurs in het land: 503.000 euro
- Alex Erlings: 502.500 euro
- Lianne Hans: 498.361 euro
Hoeveel geld aan nieuwe hypotheken wordt er in totaal verstrekt in 2026?
- Adviseurs in het land: 111,5 miljard euro
- Lianne Hans: 111,4 miljard euro
- Alex Erlings: 102 miljard euro
- Paul Bänziger: 100 miljard euro
- Harrie-Jan van Nunen: 99 miljard euro
Wat wordt de gemiddelde NHG-hypotheekrente (10-jaars annuïtair) op 31 december 2026?
- Alex Erlings: 4,03%
- Paul Bänziger: 4%
- Lianne Hans: 3,96%
- Harrie-Jan van Nunen: 3,79%
- Adviseurs in het land: 3,69%
Van hoeveel procent van de hypotheekaanvragen in 2026 is de betaalbaarheid gedurende de looptijd (mede) afhankelijk van het pensioeninkomen?
- Harrie-Jan van Nunen: 57,5%
- Alex Erlings: 57%
- Lianne Hans: 54,5%
- Adviseurs in het land: 54%
- Paul Bänziger: 53%
Dit artikel werd eerder gepubliceerd in e-InFinance van maart/april 2026
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
