De totale overwaarde van de Nederlandse koopwoningen is de afgelopen jaren verder gestegen en bedraagt inmiddels bijna 694 miljard euro. Dit is 31 miljard hoger dan medio 2024, de vorige keer dat Calcasa dit onderzocht.
De gemiddelde overwaarde per koopwoning bedraagt 220.000 euro. Dat is gelijk aan twee jaar geleden, maar nog altijd fors hoger dan in 2022 (175.000). Een groot deel van de woningmarkt heeft daarmee nog steeds een aanzienlijke buffer tegen eventuele prijsdalingen. Nederland telde aan het einde van het derde kwartaal van 2026 bijna 8,6 miljoen woningen met een totale woningwaarde van ruim 4,2 biljoen euro. Voor de berekening van de overwaarde keek Calcasa naar bestaande koopwoningen die sinds 1 januari 1993 minimaal één verkooptransactie hebben gehad. Dit zijn in totaal bijna 3,2 miljoen woningen met een gezamenlijke huidige waarde van ruim 1,7 biljoen euro. De berekende overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde en de laatste historische aankoopprijs. Dit komt neer op gemiddeld 220.000 euro per woning, ofwel 67% van de historische koopsom. In 2024 bedroeg dit percentage nog 75%. Uitgedrukt als aandeel van de huidige waarde van de onderzochte woningen bedraagt de overwaarde ruim 40%. De berekening houdt geen rekening met hypotheekaflossingen of eventuele aanvullende financieringen. Ook woningen die vóór 1993 voor het laatst zijn verkocht, vallen buiten het onderzoek. De berekende overwaarde is daardoor niet gelijk aan het daadwerkelijke eigen vermogen van alle Nederlandse woningeigenaren. Dit maakt de inschatting van de overwaarde conservatief.
Aankoopjaar
Kijkend naar het jaar waarin woningen voor het laatst zijn verkocht, springt vooral 2017 eruit. De ruim 154.000 woningen die in dat jaar voor het laatst zijn gekocht, hebben samen ruim 43 miljard euro aan overwaarde. Ook de aankoopjaren 2016, 2018 en 2020 vertegenwoordigen elk meer dan 37 miljard euro. In deze jaren zijn relatief veel woningen verkocht, waarna de woningprijzen een forse stijging ondergingen. Woningen die in 1993 voor het laatst zijn verkocht, hebben gemiddeld bijna 446.000 euro aan overwaarde. Voor woningen die in 2008 zijn gekocht, ligt dit bedrag op 258.000 euro. Bij recent aangekochte woningen is de overwaarde logischerwijs een stuk lager. Toch hebben woningen die in 2024 voor het laatst zijn gekocht, inmiddels al gemiddeld 73.000 euro aan overwaarde opgebouwd. Voor woningen die in 2025 zijn gekocht, bedraagt 31.000 euro. Zelfs woningen die in de eerste drie kwartalen van 2026 zijn gekocht, hebben gemiddeld al 11.000 euro aan overwaarde.
Prijsdaling
Hoe bestand is de Nederlandse woningvoorraad tegen een mogelijke prijsdaling? Calcasa onderzocht dit aan de hand van drie (stress-)scenario’s met jaarlijkse prijsdalingen van 3, 5 en 10%. Bij een prijsdaling van 10% per jaar zou de gemiddelde overwaarde na vijf jaar, in 2031, volledig zijn verdampt. Bij een jaarlijkse daling van 5% is dit na elf jaar, in 2037, en bij een daling van 3% zelfs pas na negentien jaar, in 2045. Naast deze scenarioanalyse keek Calcasa naar het effect van een prijsdaling zoals tijdens de kredietcrisis. Tussen 2008 en 2013 daalden de Nederlandse woningprijzen met circa 17%. Als de gemiddelde woningwaarde nu opnieuw met 17% zou dalen, neemt de berekende overwaarde af met circa 85.000 eirp. Dat is ruim 38% van de huidige overwaarde, waardoor gemiddeld nog ongeveer 135.000 overblijft. Belangrijk is dat het hierbij om het gemiddelde gaat: recent gekochte woningen hebben een veel kleinere buffer en zullen bij prijsdalingen eerder met een tekort aan overwaarde te maken krijgen.
Lees hier het hele WOX kwartaalrapport van Calcasa
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
