Terwijl een gemiddelde koopwoning in 2000 nog bereikbaar was voor een stel met beiden een modaal inkomen, is dit een kwart eeuw later niet meer het geval. Zo is twee keer een modaal inkomen anno 2025 niet langer voldoende om een woning tegen de gemiddelde verkoopprijs te kunnen kopen.
Dit blijkt uit een vergelijking van De Hypotheker tussen de huizenmarkt in 2000 en 2025. Dat is vooral het gevolg van de sterk gestegen huizenprijzen. Terwijl de gemiddelde verkoopprijs 25 jaar geleden 172.050 euro bedroeg, is dit in de loop der jaren opgelopen naar ruim 496.000 euro, een stijging van 188%. In dezelfde periode zijn ook de bruto maandlasten meer dan verdubbeld. Hoewel de inkomens flink zijn gestegen en huizenkopers nu wel tegen een lagere rente kunnen lenen, is het veel moeilijker om aan een betaalbare woning te komen.
Schommelingen
De afgelopen 25 jaar stonden in het teken van sterke schommelingen op de woningmarkt. Na flinke prijsstijgingen aan het begin van het millennium volgde tussen 2008 en 2013 de kredietcrisis, waarna de huizenprijzen tot 20% daalden in vergelijking met de piek in 2008 en veel woningen ‘onder water’ stonden. Vanaf 2013 keerde het tij en zaten de prijzen, mede door sterk dalende rentes, weer in de lift. Zelfs ten tijde van corona piekten de huizenprijzen en in 2022 werd een historisch hoog niveau bereikt. Hoewel de inkomens in de afgelopen decennia flink stegen, gebeurde dat niet in hetzelfde tempo als de huizenprijzen. Zo bedroeg een modaal inkomen in 2000 24.958 euro en staat de teller 25 jaar later op 46.500 euro: een stijging van 86%. Dat betekent dat de huizenprijzen in een kwart eeuw ruim twee keer zo hard stegen als de lonen en de betaalbaarheid van woningen steeds meer onder druk staat. De stijging van de huizenprijzen is deels het resultaat van schaarsere bouwgrond, materialen en arbeid, verscherpte eisen voor materialen, een forse bevolkingsgroei en een grotere vraag van alleenstaanden naar een eigen woning. Voor een woning met een gemiddelde verkoopprijs van bijna vijf ton is nu een gezamenlijk jaarinkomen van 103.500 euro vereist. Uit cijfers van De Hypotheker blijkt dat een woning in 2000 nog zes à zeven keer een modaal inkomen kostte, terwijl deze 25 jaar na dato voor ruim tien keer een modaal salaris van de hand gaat.
Stijging huizenprijzen overstijgt loonontwikkeling
Hoewel de huizenprijzen in 2000 aanzienlijk lager waren, betekent dit niet dat een koopwoning per saldo goedkoper was dan nu. De hypotheekrente lag ruim 2% hoger (6,2%), waardoor de maandlasten relatief zwaar op het inkomen drukten. Desondanks was een gemiddelde koopwoning voor een stel met een modaal inkomen wél betaalbaar, in tegenstelling tot nu. De hypotheekrente is, zeker in de afgelopen vijf jaar, tot historisch lage niveaus gedaald en tikte in 2021 zelfs 1,05% aan, het laagste niveau ooit. Door deze lage rentestanden werd het afsluiten van een lening voor huizenkopers veel beter betaalbaar. De rente is inmiddels redelijk stabiel en ligt nu tussen 3,5 en 4,5%. Dat is aanzienlijk lager dan 25 jaar geleden. Daarnaast speelt de afgenomen maximale financierbaarheid een grote rol. 25 jaar geleden kon een huizenkoper tot 115% van de woningwaarde financieren, inmiddels zijn de financieringsregels veel strenger geworden. Nu kan er maximaal 100% van de woningwaarde worden geleend, waardoor er meer eigen geld nodig is voor bijvoorbeeld de kosten koper. Vooral in de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen jaren explosief gestegen, waardoor veel huishoudens buiten de boot vallen. Zo waren koopwoningen in 2025 bijna 10% duurder dan in 2024; de huizenprijs ligt hiermee zelfs boven de piek van 2022. Hoewel ook de inkomens flink zijn gestegen, gebeurde dit niet in hetzelfde tempo als de huizenprijzen.
Fundamenteel veranderd
“De huizenmarkt is in de afgelopen 25 jaar fundamenteel veranderd”, zegt Mark de Rijke, commercieel directeur van De Hypotheker. “Hoewel huizen in 2000 goedkoper waren en de financieringsopties flexibeler waren, lag de hypotheekrente hoger. In 2025 zien we een omgekeerd beeld. Nu zijn de huizenprijzen zo sterk gestegen dat steeds meer huishoudens moeite hebben een betaalbare woning te bemachtigen. Er zijn echter ook positieve ontwikkelingen. Zo is de hypotheekrente nog steeds relatief laag en is de kwaliteit van woningen verbeterd. Tegelijkertijd is het woningtekort onverminderd groot. Daarom roepen we de partijen aan de formatietafel op vaart te maken met het vergroten van de woningvoorraad. Zo liggen er plannen om meer huizen te bouwen, onder meer voor starters en senioren. Het is cruciaal dat de doorstroming op de woningmarkt snel op gang gaat komen”.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
