De aangekondigde aanpassingen aan de Wet betaalbare huur bieden onvoldoende oplossing voor het middenhuursegment. Zolang de fiscale behandeling in box 3 ongewijzigd blijft, zullen particuliere verhuurders zich blijven terugtrekken uit de markt.
Dat stelt ABN AMRO op basis van een analyse van vermogensexpert Peter Beets. Volgens Beets wordt de rol van fiscaliteit in het huidige beleid onderschat, terwijl deze in de praktijk juist sterk bepalend is voor het investeringsgedrag van particuliere verhuurders.
Stapeling van maatregelen
Sinds 2022 is het investeringsklimaat voor verhuurders verslechterd door een combinatie van hogere rentes, strengere regulering en fiscale druk. Vooral de huidige box 3-systematiek drukt het rendement. Volgens ABN AMRO kan dit in de praktijk leiden tot situaties waarin de kasstroom onder druk komt te staan of zelfs negatief wordt. In een uitgewerkt rekenvoorbeeld daalt de jaarlijkse cashflow van een vastgoedbelegger van circa 30.000 euro positief in 2021 naar licht negatief in 2026, mede door hogere rente en de belastingdruk in box 3. De huidige tegenbewijsregeling biedt daarbij volgens Beets onvoldoende verlichting, omdat onderhoudskosten niet aftrekbaar zijn terwijl (ongerealiseerde) waardestijgingen wel worden belast.
Bron: ABN AMRO
Uitponding zet door richting 2028
Volgens de analyse kiezen particuliere verhuurders in toenemende mate voor verkoop in plaats van verhuur. Deze uitponding raakt vooral het middenhuursegment, waar private beleggers traditioneel een belangrijke rol spelen. Hoewel het kabinet inzet op een nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement vanaf 2028, ligt het probleem volgens Beets juist in de tussenliggende periode. De huidige belastingdruk werkt volgens hem nog jaren door in het gedrag van beleggers.
Beperkt effect beleidsaanpassingen
Aanpassingen aan de Wet betaalbare huur en maatregelen zoals een lagere overdrachtsbelasting voor beleggers zullen volgens Beets onvoldoende zijn om het tij te keren. “De oplossing ligt niet in het aantrekken van nieuwe beleggers, maar in het behouden van de bestaande groep,” stelt hij. Zonder aanvullende fiscale maatregelen zal het aanbod in het middenhuursegment verder afnemen, met toenemende druk op beschikbaarheid en betaalbaarheid tot gevolg.
Effect op woningmarkt
De afname van particuliere beleggers heeft twee kanten. Starters profiteren van een groter koopaanbod, maar voor huishoudens die afhankelijk zijn van huurwoningen wordt het steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Volgens ABN AMRO is het risico reëel dat het aanbod in de middenhuur verder krimpt, terwijl ook institutionele beleggers terughoudender worden.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
