De grootschalige verkoop van voormalige huurwoningen vergroot de ongelijkheid onder jonge starters op de woningmarkt. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van makelaarsorganisatie NVM. Hoewel het uitponden van huurwoningen het koopaanbod vergroot, profiteren vooral starters met voldoende inkomen of eigen vermogen, terwijl lagere en middeninkomens juist verder achterop raken.
Volgens de NVM kochten in 2025 circa 75.000 starters een woning via een NVM-makelaar, het hoogste aantal ooit. De verkoop van voormalige huurwoningen speelde daarbij een belangrijke rol: één op de zes verkochte woningen was een uitgeponde huurwoning. Deze woningen zijn vaak kleinere appartementen; 68% betreft een appartement en 59% daarvan is kleiner dan 70 vierkante meter. Ongeveer 64% van deze woningen werd gekocht door een starter.
Toch profiteren niet alle starters van dit extra aanbod. Volgens de NVM staan nog altijd ongeveer 935.000 woningzoekenden (‘bankzitters’) aan de zijlijn. Vooral starters met een lager inkomen hebben moeite om een koopwoning te financieren.
Grote inkomenskloof tussen huren en kopen
Uit het onderzoek blijkt dat de overstap van huur naar koop voor veel huishoudens een grote inkomenssprong vereist. Een uitgeponde woning met een mediane prijs van circa 400.000 euro vraagt bij volledige financiering een bruto jaarinkomen van ongeveer 84.500 euro. Toen dezelfde woning nog werd verhuurd, was een inkomen van ongeveer 53.500 euro voldoende.
In de gereguleerde middensector is het verschil nog groter. Waar voor een huurwoning in dat segment een inkomen van circa 37.000 euro volstaat, is voor aankoop al snel ongeveer 77.000 euro nodig.
Minder huurwoningen en hogere huren
De verkoop van huurwoningen heeft ook gevolgen voor de huurmarkt. Het aantal huurtransacties in de vrije sector lag eind 2025 38% lager dan een jaar eerder. In de middensector daalde het aantal verhuurde woningen in de vier grote steden zelfs met 50% tot 70%.
Door het afgenomen aanbod stijgen de huren sterk. In 2025 nam de gemiddelde huurprijs in de vrije sector met bijna 10% toe tot ongeveer 1.660 euro per maand.
Vermogen steeds belangrijker
Volgens gegevens van Hypotheken Data Netwerk (HDN) brachten starters in 2025 gemiddeld 45.000 euro eigen geld in bij de aankoop van een woning. Daardoor groeit de kloof tussen starters met en zonder financiële buffer.
“Uitponden heeft het koopaanbod vergroot en sommige starters echt geholpen,” zegt NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen (foto). “Maar tegelijkertijd zien lagere en middeninkomens hun kansen juist verdampen.”
Minder kans op gezinswoning
De extra koopkansen zitten vooral bij kleinere appartementen in steden. Starters die op zoek zijn naar een grondgebonden woning, zoals een rijtjeshuis met tuin, hebben juist minder mogelijkheden. Waar in 2020 nog 75% van de starters een grondgebonden woning kocht, is dat inmiddels gedaald tot ongeveer 60%.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
