Door de verkoop van voormalige huurwoningen (‘uitponden’) staan momenteel meer huizen te koop. Toch blijft de huizenmarkt voorlopig erg krap.
“Door stevige loonstijgingen kunnen mensen namelijk meer lenen en bieden voor een koopwoning en dat voedt de vraag naar koopwoningen. Bestaande koopwoningen worden dit jaar naar verwachting gemiddeld 8,6% duurder. Voor volgend jaar wordt een gemiddelde prijsstijging van 6,6% voorzien. Het extra aanbod maakt wel meer verkopen mogelijk. Voor dit jaar worden 227.000 transacties verwacht, flink meer dan de 206.000 verkopen vorig jaar. Voor volgend jaar worden 223.000 verkopen voorzien, doordat de uitpondgolf naar verwachting afzwakt.” Dat schrijven economen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
Dubbele groeicijfers huizenprijzen
In april lagen de koopwoningprijzen ruim 10% hoger dan een jaar eerder, de tiende maand op rij met een dubbel groeicijfer. Het is volgens RaboResearch-econoom Carola de Groot een gevolg van de stevige loonstijgingen van afgelopen jaren: “Daardoor kunnen huizenkopers meer lenen en bieden. Ter illustratie: een huishouden met een inkomen van twee keer modaal kan dit jaar bij een hypotheekrente van 4% naar verwachting 12.000 euro meer lenen dan vorig jaar. In 2026 komt daar nog eens 18.000 euro bovenop. Die extra leenruimte gaat op deze krappe woningmarkt al snel in de huizenprijzen zitten.”
Bereikbaarheid koopwoning brokkelt verder af
De bereikbaarheid van een eigen huis brokkelt daarmee verder af. Sinds 2018 is een doorsnee (mediaan) inkomen namelijk niet meer voldoende om een doorsnee koopwoning te kunnen financieren. De Groot benadrukt dat het hier niet gaat om een ‘Randstedelijk-probleem’: “In alle regio’s is het doorsnee huishoudkomen ontoereikend om een mediaan geprijsde koopwoning te kunnen financieren.”
Uitponden
Het in grote getalen verkopen, ‘uitponden’, van voormalige huurwoningen door woningbeleggers zorgt momenteel voor enige verlichting op de krappe koopwoningmarkt. Door deze uitpondgolf staan namelijk meer huizen te koop, met name in de grote (studenten)steden. In de vijf grootste gemeenten stonden in de eerste vijf maanden van het jaar zo’n 30% meer huizen te koop dan een jaar eerder. Dat maakt ook meer verkopen mogelijk. In Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht werden in het eerste kwartaal tot wel 28% meer huizen verkocht dan een jaar eerder. RaboResearch verwacht dit jaar daarom 227.000 woningverkopen, aanzienlijk meer dan de 206.000 van vorig jaar. De Groot: “Volgend jaar zwakt de uitpondgolf waarschijnlijk wel af, omdat steeds minder huurders een tijdelijk huurcontract hebben en huurders met een vast huurcontract minder snel verhuizen. We verwachten in 2026 daarom een kleine terugloop naar 223.000 woningverkopen.”
Koopwoningprijzen
Zonder het extra aanbod van voormalige huurwoningen waren de koopwoningprijzen vermoedelijk harder gestegen, aldus De Groot. “Op plekken waar veel huurwoningen worden verkocht, stijgen de huizenprijzen momenteel ook minder hard. In Amsterdam dalen de prijzen zelfs al twee kwartalen op rij licht. Koopwoningen zijn daar nu iets meer dan 3% duurder dan tijdens de vorige piek van 2022, terwijl dat in heel Nederland ruim 10% is.” Ook in Den Haag en Rotterdam liggen de huizenprijzen relatief dicht bij de vorige prijspiek.
Woningbouw blijft zorgenkindje
Woningbouw kan de druk van de ketel halen op de koopwoningmarkt. Maar RaboResearch verwacht niet dat er op korte termijn flink meer nieuwe woningen gaan verrijzen. De Groot: “In vergelijking met drie maanden geleden zijn onze verwachtingen over de woningbouw iets getemperd, zeker voor de wat langere termijn. Gemeenten geven de laatste tijd namelijk minder vergunningen af voor nieuwe woningen, en dat is helaas meestal een voorbode voor een teruglopende nieuwbouw.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
