De potentie van de ongeveer 50.000 lege verdiepingen boven winkels in Nederland wordt nu niet volledig ingezet om het woningtekort terug te dringen.
Dit is onwenselijk, omdat het transformeren van deze verdiepingen naar woningen duurzamer is dan nieuwbouw, zo stelt ING Research in een analyse. Diverse drempels houden de transformatie van deze verdiepingen naar woningen tegen, waaronder te hoge kosten en strikte gemeentelijke eisen. Zo hanteren gemeenten dikwijls hogere parkeernormen dan nodig is op basis van het daadwerkelijk autobezit van toekomstige bewoners. Ook het feit dat een deel van de winkels met lege verdiepingen in eigendom is van beleggers zonder expertise in woningtransformaties en verhuur, vormt een obstakel.
Parkeernormen
Sophie Kraaijeveld, Sector Banker Real Estate: “Het versoepelen van parkeernormen helpt om het realiseren van woningen boven winkels te stimuleren. Omdat niet iedere woningzoekende een auto heeft, is dit te verantwoorden. Met name in binnensteden waar ruimte schaars is en het ov voor de deur stopt, zouden gemeenten hier soepeler mee om moeten gaan.”
Duurzamer
Het ombouwen van verdiepingen boven winkels naar woningen biedt veel voordelen, ook voor het milieu. Zo helpt deze transformatie niet alleen het woningtekort te verkleinen, maar draagt het ook bij aan een duurzame en aantrekkelijke leefomgeving. Het aantal winkelpanden met lege verdiepingen in Nederlandse centrumgebieden (belangrijkste winkelgebied in een stad of dorp) is de afgelopen eeuw opgelopen tot ongeveer 50.000. Deze verdiepingen zijn in potentie goed voor tienduizenden woningen. Zo schatte adviesbureau Stec Groep op basis van bouwtechnische factoren eerder al in dat hier ca. 70.000 woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit komt neer op 17% van het huidige berekende woningtekort. Kraaijeveld: “Voor veel woningzoekenden is het onbegrijpelijk dat ze lege verdiepingen boven winkels zien, terwijl de woningnood zo hoog is. Veel van deze ruimtes zouden prima kunnen worden benut als woonruimte, maar blijven onbenut door financiële drempels en ingewikkelde regels.”
Drempels
In de praktijk groeit het aantal woningen boven winkels langzamer dan mogelijk is door verschillende obstakels:
- Niet alle lege verdiepingen zijn geschikt als woonruimte: het is bijvoorbeeld niet altijd haalbaar om een aparte voordeur naar een bovenwoning te realiseren.
- Transformatie vaak pas mogelijk na vertrek van zittende huurder: zolang het pand verhuurd is, kan de verbouwing van lege verdiepingen meestal niet starten.
- Hoge kosten en strikte regels: het ombouwen van verdiepingen boven winkels is dikwijls onrendabel of past niet binnen de eisen die gemeenten stellen.
- Deel vastgoedeigenaren heeft de benodigde expertise niet.
- Samenwerking tussen gemeenten en beleggers verloopt dikwijls stroef.
Stimuleren
Gemeenten kunnen meer doen om het realiseren van woningen boven winkels te stimuleren. Uit gesprekken met beleggers, gemeenten en experts op het gebied van woningtransformaties kwamen drie belangrijke oplossingsrichtingen naar voren:
- Oplossingsrichting 1: maatregelen die kosten verlagen en eisen versoepelen
- Oplossingsrichting 2: delen van kennis en expertise
- Oplossingsrichting 3: maatregelen om samenwerking te verbeteren
Beleggers profiteren van samenwerking
Kraaijeveld: “Door krachten te bundelen kunnen beleggers de haalbaarheid en voordelen van het ombouwen van lege winkelverdiepingen naar woningen vergroten. Zo kunnen naastgelegen pandeigenaren door samen te werken soms via één gezamenlijke ingang meerdere, naastgelegen verdiepingen boven winkels ontsluiten. Dit vergroot de praktische haalbaarheid van transformaties en helpt om de investeringskosten te verlagen. Daarnaast zijn winkelpanden met lege verdiepingen deels in bezit van beleggers zonder expertise in het ombouwen van lege verdiepingen naar woningen. Deze beleggers kunnen profiteren van het ophalen van de kennis en ervaring van andere marktpartijen.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
