Niet de hypotheekrente, maar ingrijpende beleidskeuzes bepaalden in 2025 de dynamiek op de hypotheek- en woningmarkt. Dat blijkt uit de Top 10 Hypotheekontwikkelingen 2025 van De Hypotheekshop, waarin ook vooruit wordt gekeken naar de effecten voor consumenten in 2026.
Na jaren waarin de renteontwikkeling dominant was, verschuift het zwaartepunt volgens De Hypotheekshop naar regelgeving, acceptatiebeleid en structurele knelpunten op de woningmarkt. Beperkingen op aflossingsvrije hypotheken, aandacht voor funderingsrisico’s en verdere aanpassingen van fiscale regelingen zorgen ervoor dat huishoudens hier komend jaar concreet de gevolgen van gaan merken.
De hypotheekrente zelf liet in 2025 relatief weinig beweging zien. De markt keerde terug naar een meer normale rentecurve, waarbij korte rentes niet langer hoger liggen dan langlopende rentes. Wel nam het renteverschil tussen annuïtaire en aflossingsvrije hypotheken toe, wat aflossingsvrij lenen minder aantrekkelijk maakt.
Grote verschuivingen bij geldverstrekkers
De hypotheekmarkt was het afgelopen jaar volop in beweging. Nieuwe toetreders verschenen, bestaande labels verdwenen en meerdere grote overnames en samenvoegingen tekenden het speelveld. Tegelijkertijd winnen grootbanken en hun dochterlabels verder aan marktaandeel, terwijl verzekeraars en regiepartijen terrein verliezen. Volgens De Hypotheekshop zet deze trend ook in 2026 door.
Door de krimp van de oversluitmarkt en het beperkte woningaanbod is de concurrentie tussen geldverstrekkers verschoven van volume naar voorwaarden. Aanbieders proberen zich nadrukkelijker te onderscheiden met ruimere mogelijkheden voor overbruggingsfinancieringen, ondernemers, expats, verhuurhypotheken en nieuwbouw, terwijl digitalisering en verduurzaming vaste onderdelen van hun strategie blijven.
Aflossingsvrij en funderingsrisico centraal
Een van de meest ingrijpende ontwikkelingen is de toenemende druk op aflossingsvrije hypotheken. Onder invloed van de Europese Centrale Bank worden banken aangespoord het aandeel aflossingsvrij in hun portefeuille terug te dringen. Dat leidt nu al tot hogere rentes, beperkingen bij verhogingen en actieve benadering van klanten om extra af te lossen. Verdere aanscherpingen worden in 2026 verwacht, wat de doorstroming op de woningmarkt kan afremmen en de maandlasten bij verhuizing fors kan verhogen.
Daarnaast spelen funderingsrisico’s een steeds grotere rol in het hypotheekproces. Met de invoering van een nieuw taxatiemodel krijgen funderingen meer gewicht bij acceptatie. Dat kan ertoe leiden dat kopers en bestaande huiseigenaren extra buffers moeten aanhouden, terwijl die risico’s bij aankoop vaak nog onvoldoende zichtbaar zijn. Dit vergroot volgens De Hypotheekshop de onzekerheid in een markt waar nog regelmatig zonder financieringsvoorbehoud wordt gekocht.
Krappe markt en groeiende rol van ouders
Hoewel de ergste spanning uit de huizenmarkt lijkt te verdwijnen, blijft het aanbod schaars. In sommige regio’s is er weer meer ruimte voor onderhandeling, maar elders blijven overbieden en kopen zonder voorbehoud gangbaar. Tegelijkertijd zorgt de verkoop van voormalige huurwoningen door beleggers voor kansen voor koopkrachtige starters, terwijl het huuraanbod verder onder druk komt te staan.
In deze krappe markt spelen ouders een steeds grotere rol. Niet alleen via schenkingen en leningen, maar ook door het inzetten van overwaarde of hulp bij relatiebreuken. Volgens De Hypotheekshop is de vraag of ouders kunnen bijspringen inmiddels een vast onderdeel van het hypotheekadvies geworden.
Politieke keuzes bepalend voor 2026
De ontwikkelingen maken duidelijk dat wonen hoog op de politieke agenda staat. Structurele problemen zoals het woningtekort, beperkte doorstroming en een complexe fiscale eigenwoningregeling vragen om samenhangend beleid. De Hypotheekshop wijst erop dat veel maatregelen die in 2025 zijn ingezet, in 2026 pas echt voelbaar worden voor consumenten, met name bij verhuizing of herfinanciering.
Volgens de adviesketen is het cruciaal dat beleid rond aflossingsvrij lenen, funderingsrisico’s en fiscale wijzigingen beter op elkaar wordt afgestemd, om te voorkomen dat huishoudens onverwacht met forse financiële gevolgen worden geconfronteerd.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
